1.项目简介
1.1 项目背景
1.1.1 项目简介
本项目主要是以自然景观为依托，借助神秘的满族文化资源进行休闲养老系列项目的开发和打造。将满族民俗及萨满文化融入其中，赋予休闲度假以文化内涵。项目建设角度主要以“旅游+养老”为主，各个园区都体现了高雅的品位，洋溢着浓郁的文化氛围，以其丰富的内容，打造增强景区的观赏性和居住性。
1.1.2 市场前景
（1）中国旅游市场分析
“十四五”期间，“实施文化产业数字化战略，加快发展新型文化企业、文化业态、文化消费模式”，被写入了满足人民文化需求、推进社会主义文化强国建设的战略部署。对于文旅企业而言，游客的出游消费系主要的收入来源。但疫情尚有反复，部分城市受疫情影响，严格管控景区、乐园等文旅项目，旅游业发展受到制约。根据部分文旅企业披露的三季报显示，文旅企业业绩喜忧参半，但整体在向好发展。旅游市场未完全恢复，以短途游为主。随着人们生活水平的进一步提高以及消费主体和消费观念的改变，旅游的需求将会不断增加，旅游业的发展前景广阔可观。
据文化和旅游部发布的数据显示，2023上半年，国内旅游总人次23.84亿，比上年同期增加9.29亿，同比增长63.9%。其中，城镇居民国内旅游人次18.59亿，同比增长70.4%；农村居民国内旅游人次5.25亿，同比增长44.2%。分季度看：2023年第一季度，国内旅游总人次12.16亿，同比增长46.5%。2023年第二季度，国内旅游总人次11.68亿，同比增长86.9%。因此，预测至2025年，国内旅游人数将突破83亿人次，旅游收入接近10万亿元。
图表 12023年－2025年中国国内旅游人数、收入预测情况
（2）中国康养产业市场分析
自2022年开始，老年人口正式迈入以“60后”为代表的低龄老年群体规模式增长——未来五年新增1.18亿人（年均新增2360万人）；同时开启在80岁及以上的高龄老年群体的现有人口基础上，未来五年实现人口翻倍。在人口加速变革的当下，未来康养市场消费潜力将进一步被激活。2022年养老产业规模突破9万亿元，2025年和2030年将分别突破12万亿元和20万亿元。
图表 22021-2031年养老产业规模预测（亿元）
康养产业是指围绕养生、养老两方面形成的相关产业体系，是大健康产业的重要组成部分。康养产业是顺应我国社会结构新变化而发展起来的产业，正在成长为我国又一个新兴的战略性支柱产业。2021年康养产业的细分领域如下图所示，从康养产业细分领域来看，康养地产占比约为16.5%，康养文化娱乐占比约为7.5%，康养服务占比约为5.5%，康养日用品占比约为4.1%。
图表 3 2021年中国康养产业细分结构
（3）生态农业市场前景
1）市场规模
由于当前全球各国对环境保护的重视程度日益提升，带动了相关节能低碳行业的发展，近年来生态农业逐渐成为农业发展的主要方向之一，开始有越来越多的农业生产者进入生态农业领域进行布局，截止到目前，2021年全球生态农业行业市场已经超过了2万亿美元，达到约2.5万亿美元，同比增长约10.2%，到2022年底，全球整体市场规模进一步提高，增加至2.7万亿美元左右，同比增长约8%，与上年相比市场规模增速逐渐降低。伴随着全球生态农业技术水平的不断提升，同时节能降碳目标的持续推进带动了可持续农业的快速发展，这将会为生态农业行业市场规模的增长提供动力。
2）种植面积
生态农业是一种以可持续发展和生态平衡为发展目标的新型农业形式，可以有效降低在农业生产过程中对环境的污染程度，迎合全球大多数国家低碳发展的长期目标，根据最新整理的调研数据显示，近几年全球多个国家开始大力发展生态农业，整体种植面积正在不断上升，2021年末，全球生态农业种植面积达到1亿公顷，比上年提升约15%，2022年生态农业种植面积继续保持上升态势，超过了1.2亿公顷，较2021年同期增长约20%，同比加快约5个百分点。
3）区域分布
在地区层面来看，当前全球范围内以澳大利亚为代表的多个国家大力发展生态农业产业，与其他国家相比，生态农业种植面积相对比较高。截至2021年末，澳大利亚的生态农业种植面积占全球总量的比重接近20%，排在首位；其次为中国和西班牙等国家位于其后，同年生态农业种植面积占比分别为14%和6%左右，占据全球第二和第三的位置。
图表4全球生态农业种植面积区域分布情况
4）行业前景
生态农业行业前景非常广阔，随着人们对健康食品和环境保护的重视，生态农业作为一种可持续、低碳、高效的农业模式受到越来越多的关注和推广。根据生态农业行业市场分析统计数据，中国生态农业市场规模逐年增长，2019年市场规模已经达到1.5万亿元人民币，预计到2025年将达到3万亿元人民币。
在《推进生态农场建设的指导意见》提出，到2025年，通过科学评价、跟踪监测和指导服务，在全国建设1000家国家级生态农场，带动各省建设10000家地方生态农场。《“十四五”全国农业绿色发展规划》中，党中央对推进我国农业发展为生态农业转型的决心中可以看出，未来生态农业必定前景非常广阔的。
1.1.3 项目建设的有利条件
（1）政策优势
《国务院办公厅关于促进全域旅游发展的指导意见》中提出，强化对自然生态、田园风光、传统村落、历史文化、民族文化等资源的保护，依法保护名胜名城名镇名村的真实性和完整性，严格规划建设管控，保持传统村镇原有肌理，延续传统空间格局，注重文化挖掘和传承，构筑具有地域特征、民族特色的城乡建筑风貌。倡导绿色旅游消费，实施旅游能效提升计划，降低资源消耗，推广使用节水节能产品和技术，推进节水节能型景区、酒店和旅游村镇建设。深入挖掘历史文化、地域特色文化、民族民俗文化、传统农耕文化等，实施中国传统工艺振兴计划，提升传统工艺产品品质和旅游产品文化含量。积极利用新能源、新材料和新科技装备，提高旅游产品科技含量。推广资源循环利用、生态修复、无害化处理等生态技术，加强环境综合治理，提高旅游开发生态含量。
《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》提出，支持养老服务与文化、旅游、餐饮、体育、家政、教育、养生、健康、金融、地产等行业融合发展；加快互联网与养老服务的深度融合，为老年人提供“点菜式”就近便捷养老服务，打造多层次智慧养老服务体系，创造养老服务的新业态、新模式。
吉林省发布《关于推进养老产业加快发展的实施意见》提出，实施行业融合链接工程，构建“养老服务+”模式，促进养老服务与文化、旅游、家政等行业融合发展，打造旅游康养、温泉康养等特色品牌，以满足老年人多样化、多层次养老服务需求为落脚点，积极构建养老产业发展新格局，不断提升老年人的获得感、幸福感、安全感。
《吉林省“十四五”规划》提出，积极发展银发经济，推动养老与健康、医疗、旅游等产业融合发展，打造“东北三省医养首选地”。鼓励民间资本通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、学校、宾馆、疗养中心改造用于养老服务。围绕温泉、城郊结合部和景区景点，实施康养小镇、田园康养综合体、森林康养基地等医养结合项目。此外，吉林省文化和旅游厅于2021年 在《关于推动旅游业攻坚发展专项行动方案》中提出，加快推动吉林省旅游业攻坚转型、高质量发展，围绕“冰雪”“避暑休闲”双业并举，不断优化“双线”旅游空间布局、促进旅游多业融合、提升大众旅游水平、满足旅游消费多元需求、深化区域旅游协调发展，更好发挥旅游业在促进吉林全面振兴全方位振兴中的重要作用。这对推动吉林旅游经济持续较快发展，发挥了积极作用。
《四平市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出不断丰富康养服务和产品供给，积极挖掘中医药和民族医药、温泉健康养生文化内涵，发展温泉养老、康复疗养、休闲度假型“候鸟”养老的特色养老公寓和休闲度假区，打造一批具有四平特色的温泉、森林康养示范基地。
（2）资源优势
伊通满族自治县有多个成型的国家级景区，与本项目可串联成线，提供丰富的旅游资源：
大孤山旅游风景区为国家AA级旅游风景区，位于县城西南17公里。大孤山以独特的火山地貌景观为核心，集观光游览、科研考察、休闲度假、娱乐为一体综合性景区。
南山旅游风景区现为国家3A级景区的南山旅游风景区，是1997由吉林省同泰矿冶公司投资兴建的，位于县城南6公里处伊通镇二道岭子村，占地面积18平方公里，主要经营旅游开发、旅游服务、生态观光、农作物种植等。
寿山湖建于1958年，扩建于1966年，在寿山脚下拦截伊通河，是伊通河上游干流上的一座以防洪、灌溉为主的中型水库。2002年进行除险加固，投资1210万元，库容达到2530万立方米，大坝全长1080米，顶宽5米，坝高12.92米，河道长16.3米，流域面积91.5平方公里，使寿山水库成为蓄水灌溉为主，旅游、度假、垂钓休闲、娱乐为辅的中型水库。
满族博物馆占地1.2万平方米，建筑面积5800平方米，馆藏文物630种5000余件。本馆展示内容分为满族渊源、生产、生活、文化、礼仪、信仰、古今伊通七个展厅。
（3）区位优势
伊通区位优势明显，交通路网发达。伊通是距离长春最近的县份，也是吉林省中南部4个地区、16个市（县）通往省城的必经之地。长白、长辽、长梅高速穿境而过，辽长铁路建成通车，结束了伊通不通火车的历史。长春到伊通的城际快速路今年开工，建成后，伊通将会更好地接受长春的辐射带动。
1.2 项目建设内容及规模
本项目总用地面积为200万平方米，总建筑面积为42700平方米。本项目包括萨满文化区、生态农业区、养老度假区及活动景观区等四大功能区。
萨满文化区占地面积20万平方米，建筑面积9000平方米，包括女真部落、萨满文化广场和公共配套服务。女真部落包括部落大殿、部落集市、部落旧宅及部落祭祀场；公共配套服务包括售票处、便利店、室外公厕、停车场及消防水池。
生态农业区占地面积为150万平方米。包括农业采摘园、农业立体示范园、高科技农业试验田和植物园。植物园包括百花园、百草园、百药园和百蔬园。基础设施包括观光车道路5万平方米。
养老度假区用地面积为6万平方米，总建筑面积为32500平方米，包括乡间小院、购物中心、卫生服务中心、活动中心、仿古客栈、综合办公楼、仿古酒楼、健身广场和公共配套服务；公共配套服务包括锅炉房、水泵房、垃圾转运站、室外公厕及消防水池等。
活动景观区用地面积为24万平方米，总建筑面积1200平方米。包括森林氧吧、冰雪大世界、皇家猎场、休闲凉亭、游客休息中心、垂钓园、荷花池、水中凉亭、水中长廊、真人野外CS场地和公共配套服务。
1.3 项目总投资及资金筹措
1.3.1 项目总投资
项目总投资77,000万元，其中建设投资61,600万元。
图表5项目总投资汇总一览表（单位：万元人民币）
1.3.2 项目总投资
企业自筹。
1.4 财务分析及社会评价
1.4.1 主要财务指标
项目建成后，年销售收入29,030万元，利润10,500万元，投资回收期8.4年（税后，含建设期3年），投资利润率23%。
图表 6主要财务效益预测指标一览表（单位：万元人民币）
1.4.2 社会评价
综合分析，本项目建设，符合国家方针政策，是一项意义重大、影响深远的公共项目，对改善居民消费水平、加快城市建设、增强招商引资力度均有促进作用，是深受当地政府、人民群众欢迎的好项目，其社会效益是较大的。
1.5 合作方式
独资或合作。
1.6 需外方投资方式
资金、设备、技术。
1.7 项目建设地点
四平市伊通满族自治县伊通镇董家屯。
1.8 项目进展情况
已编制项目合作计划书。
2.合作方简介
2.1基本情况
名称：伊通满族自治县商务局
地址：四平市伊通镇伊通大街金港城正西方向160米
2.2概况
伊通历史悠久，文化厚重。伊通是满族重要发祥地和聚居区之一，古称伊敦、伊屯，系满语音译，源于伊通河名，意为宏大、汹涌之河。早在4000多年前，满族先世就繁衍生息在这里，创造出灿烂的满族文化。
伊通区位优势明显，交通路网发达。伊通是距离长春最近的县份，也是吉林省中南部4个地区、16个市（县）通往省城的必经之地。长白、长辽、长梅高速穿境而过，辽长铁路建成通车，结束了伊通不通火车的历史。长春到伊通的城际快速路今年开工，建成后，伊通将会更好地接受长春的辐射带动。伊通物华天宝，文化灿烂。这里是全国重要的粮食、畜牧、林业基地。地下蕴藏着丰富的石油、天然气、煤炭、地热等资源，因特有的火山地质，形成了宝贵的矿泉水资源。伊通大米、鹿产品、山野菜、土鸡蛋等系列绿色农产品，享誉省内外。伊通满族艺术团曾在上海世博会精彩亮相，并多次闪耀在央视荧屏。国际萨满文化节、火山旅游节、二人转艺术节、珍珠球邀请赛等极具地方特色的文化活动，向国内外游人展示出一幅幅优美的民俗文化图景。
这是一片孕育生机的沃土；这是一片充满希望的宝地。大建设、大空间、大交通、大招商，谱就了经济社会发展的雄浑乐章；新常态、新活力、新经济、新形象，勾勒出满乡大地日新月异的立体画卷。这里，草绿有魂，水活有韵；这里，空气清新，风景如画；这里，乡风淳朴，民生和睦；这里，就是素有“七星福地”美称、吉林省唯一的满族自治县－---－伊通。
伊通满族自治县位于吉林省中南部，幅员面积2527.1平方公里，现辖15个乡镇、4个街道办事处、1个经济开发区，187个行政村。总人口45.67万，其中满族人口占36.2%。是全国民族团结进步先进县、粮食生产先进县、农村信息进村入户和农村电子商务示范县、测土配方施肥标志性示范县、生猪调出大县，吉林省旅游发展重点县。
2.3 联系方式
2.3.1合作单位联系方式
联系单位：伊通满族自治县商务局
联 系 人：张玉玲
电话：+86-434-4201200
邮箱：jlytswj@126.com
2.3.2项目所在市（州）联系方式
联系单位：四平市商务局
联 系 人：汪泾
电话：+86-434-3266211
邮箱：spsw2019@126.com
