中国房地产市场的动静，无论是中央的顶层设计、地方的政策风向，还是房企的一举一动，都牵动着国内外的注意力。
今年7月，中央政治局会议就中国房地产市场供求关系的重大变化，提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。10月底的中央金融工作会议，提出构建房地产发展新模式。
争议颇多的“城中村”在这轮房地产改革中，处于什么样的位置？过去有关城中村的研究主要从经济学、社会学、规划学和管理学等角度，聚焦户籍、土地权属、农民工就业和社会保障等问题，亟待改造的城中村在中国发展中发挥了什么作用？城镇化与乡村振兴之间是什么关系，如何达到良性互动？
厦门大学赵燕菁教授对此作了深入解析。由于篇幅原因，访谈将拆分为三个部分发出，本文为第三部分。
【口述/赵燕菁 采访/婧一】
观察者网：您刚才提到城中村改造，对未来的城镇化也是一个利好，特别是从农民工进城这块来看，能否具体讲讲？
赵燕菁：城中村改造，就是城市化的一部分。城市化是什么？就是农村和城市的差别，你有没有公共服务？只要覆盖了公共服务，就是城市。为什么很多人要到城市去，因为农村缺乏道路、管线、学校、医院等等。这种匮乏带来的结果，是必须重资产，就是说家庭必须自己拉线、铺路，甚至承担起办学校、医院等公共设施。
但你在城市里面就不用，大家能够均摊，比如一个工厂来了，我不用自己去建一个发电厂，直接拉线接通电源就行；但在农村，要建一个工厂，还得考虑发电厂、道路等设施，这就是城市化过程中的公共服务均摊与共享，也是城市和农村的差别。
可持续的城市化就是这些基础设施建设起来后，必须有可持续的现金流来养护支持。医院建起来得有医生，这就需要税收，否则大家就没有公共服务。
城中村在这里面解决的一个问题，归根到底就是能不能有利于城市建成后创造持续的现金流？换句话说，城市已经建成了，我们能不能给它带来持续的前景？
现在的城中村虽然当年没有交地价，但它有助于城市获得持续的现金流。为什么？因为中国的税收不是从房子里来的，我们不是抽直接税。这不像美国，只要你盖房子，你都得交房产税，这是他们的税收模式，所以每建一栋房子就相当于一个税源。但中国不是，我们必须建工厂才是税源，或者说有企业才有税源，个人交的税很少，房子基本不交税——政府反而需要给房子配公共服务。
大家想想，这个过程中城中村起到了什么作用？城中村里面的这些人，在工厂里交税。因为成本较低，所以工厂设在这里。但如果把城中村的房价抬高了，企业就活不下去。企业活不下去，就意味着税源没了，等于把城市化的第二步给毁了。建设城市不难，就像你建工厂、厂房并不难，但要让工厂赚钱才难，城市也是一样，建好以后能不能盈利形成良性循环，决定其建设成功与否，而盈利的前提就是有人交税。
我们在这个大的框架下去思考，城中村是有利于城市创造税收，还是不利于？
如果按国外的税收制度，所有的城中村都是逃税漏税，水、电等公共设施费用都不交，免费使用这些设施，连赚的钱也不用交税，城市里面免费“搭车”的人多了，公共服务就完蛋了，所以发达国家坚决不能容忍这些行为，这和偷税是一回事。
但我们国家的税收不是这么缴纳的，是企业在缴。这时候就要问了，城中村对税收有利还是不利？回答这个问题，我们还要看到城市化的第二个阶段。我们国家的商品房住宅，是把70年的房产税一并交了，政府拿着这些钱去修学校、道路、管线、机场等等。修完以后70年内房主是股东，政府不能找房主收钱，但谁来养学校、医院、交通、环卫等等，这些钱必须从税收中来，税收主要是企业在出，而谁在企业干活，主要就是城中村的人。
这个逻辑弄清楚以后，我们就明白城中村实际上是城市化的一部分，而且是城市化第二个阶段里面不可或缺的一部分。如果能把城中村纳入保障房体系，则有利于城市化更健康、可持续地发展。
贵州遵义，搬迁前，一家人的钥匙；搬迁后，小女孩用蝴蝶结装饰自己的新房钥匙。（图源：视觉中国）
大家要理解一点，保障房并不是政府的义务，因为有人太穷了所以政府做慈善。并不是这样的，只有提供了保障房才有纳税人，政府才有税收。政府只不过是用税收来给纳税人提供保障。
为什么美国可以不建保障房？因为美国政府的税收不靠保障房背后的这一套逻辑，它是只要你有房产，我就收财产税。但我们国家不是这样的，主要税源就靠企业，所以就必须有保障房，这样才能给企业和企业工人以支持，因为他们是政府的税源。这是由我国的税收制度造成的。
所以，我们在更大的背景下思考，才能理解城中村的真实作用。它当然有自身的问题，但也要看到其背后的经济价值和在我们国家经济循环中的作用，特别是在城市化的第一个阶段——以卖地为主——已经完成、第二个阶段以税收为主的情况下，城中村的贡献可能大过商品房的贡献。这两个阶段都能顺利完成，城市才会活下去。
如今中央政府提出要发展实体经济、提升制造业，那么城市首先必须解决低成本住宅的问题。不是说只有三四线城市才需要解决，越是一二线城市越要解决，因为前者商品房和保障房的房价其实差不多，所以越是大城市，越要把保障房放到特别重要的地位。今年7月底的中央会议要求几个特大城市进行城中村改造，意义就在此。
每个城市不是表面说说为民办实事，因为人是经济循环、经济利益的一部分。城市改造或城市更新，能成功的是少数，大家千万不要以为自己第一步卖地的时候能成功，现在也差不多能成，其实真正能活下来的城市是少数。这时候千万不能犯错误，你犯的错误就是别的城市的机会。你把城中村都拆了，工厂也会搬走；反过来，如果你在城市改造中没犯错误，甚至解决了城市的好多问题，特别是就业和住房，就会吸引大量的工厂和年轻人。
为什么前一个阶段是大规模拆除式的城市更新，因为政府有GDP压力，拆除过程是算GDP的。招商建一个工厂的时间太漫长，十年后也不一定能变成华为，但拆一个村，GDP立刻就上去了，这个城市可能就挤进全国前几位了。
但问题是寅吃卯粮，很多城市背着成百上千亿的欠债，就是拆迁以后土地卖不出去了，这样的例子我见得太多了。
最近，中央已经明确指出房地产市场的供需发生了重大改变，其实在这之前已经警示城中村改造了，大意是无论是城中村改造还是城市更新，要留、改、拆，先留着，不行再改一改，最后才拆，但很多地方还是拆、改、留，先拆，拆不动了再改，最后实在不行就留下来。
凡是当时没有按照中央建议做的，现在几乎都是一地鸡毛——拆完以后傻眼了，地空在那里，盖还是不盖，盖了以后卖给谁？所以，我觉得地方政府一要有大局观、长远观。城市以后还要发展，现在欠了一屁股债，会把城市的未来给毁了。尤其在这个关键时刻，领导城中村改造是一个城市发展的机遇，大家不要把一个好好的国家战略变成一个城市的债务陷阱，一定要提高警惕。
观察者网：您在《大崛起》一书中也谈到了乡村振兴，历史上我们经历过几次大的改革，像土改、“一大二公”、家庭联产承包责任制等，那么城镇化或者说城镇改造是否也可以算一次重大的乡村改革？
赵燕菁：乡村振兴这个题目很大，我们做研究也不是什么都懂。我长期在城市工作，肯定不像一直深耕农村的研究者理解得那么深入。
但在中国，城市和城中村、城市和乡村是互动的关系，并不是乡村自己振兴、城市给点补助那么简单的事。
真正要乡村振兴，靠传统农业根本不可能，试想如果传统农业能赚钱，那过去为什么有那么多农民工进城？
怎样才能让乡村振兴？我个人的观点是必须城市发展得好，和农村连接起来。任何一个产业发展起来以后，产业链上的所有环节才能共享产业链的增长，而不是只在某个环节上增长。
比如农业、种地怎么赚钱，我们不是简单说农业不赚钱，就像餐馆的食物也在食品产业链中，关键问题是能否通过某种方式将产业链传递到农村去。假设一条产业链从顶端到农村一直是贯通的，农村自然能参与城市分工，就可以获得更多收入，所以我觉得乡村振兴的关键之一，在于农村的产业能否和城市的产业对接起来，而不是单独给它一个定价。
比如现在农村搞民宿，实际上就是和城市消费对接上，城里人给了它很高的估值。农村人谁会去住邻居的房子，对吧？这里的山水对他来讲都是一样，但对城里人来说不一样，城里人愿意支付高价值，这就是农村参与城市分工。再比如独库公路，你说它有多大价值？但当城市里面的富裕群体都愿意去的时候，它的价值就和当地的交通公路完全不一样。还比如，种葡萄不赚钱，但要是像普罗旺斯，因为旅游、酒庄能赚钱，那么种葡萄也就跟着赚钱了。所以关键是农村的分工能不能接入高价值的产业链。
江西省吉安市泰和县文田片区的小户型保障性住房楼群（图源：视觉中国）
我们不能孤立地谈论乡村振兴，尤其是不能靠转移支付去实现乡村振兴。完全靠补贴的乡村是没法振兴的，可以让它不死，靠输血维持一口气，但想振兴是不可能的。
虽然我不懂农村，但我觉得城市的发展要能够为乡村振兴提供条件。如果政策方向不对，那城市就像吸血鬼能把农村吸干，最后农民全部进城、耕地全都荒弃，农村也就完蛋了。但反之，如果能把城市的一些功能分裂出去、产业链延伸到农村去，农村就能活起来了。
有人说城市化就是农村人口向城市转移，这话也没错。城市人口提高就是农村人口减少。但大家一定要知道，城市人口的提高，并不意味着人们永远在一个城市里面待着，他们会在不同的时候分布在很多不同的空间。一个人住在北京，但有时候会去郊区，有时候去新疆西藏，我们看待人口不能静态地去看一个绝对的数值，虽然乡村人口在减少，但可以通过流动人次的增加来使它变得有活力。
比如三亚本地人口不多，但去玩的人很多，每一个人到了那边住上一星期，加起来可能有好几百万人满街走，同时期有进有出，也就意味着长期维持着几百万人，这也是一个大城市的体量了。
其实，乡村也是如此，不一定要把原来村里所有人都留住，而是大家你来我往，保持着一种进出的流动状态，就可以保持活力。乡村是有生存机会的。
观察者网：浙江省在2020年就出台了允许租房落户的政策，提出农民工过来租房的话可以享受租售同权，但到2022年3月底，全省租房落户的只有917人，可见政策和实际落地之间还是存在很大落差，怎么看这种现象？
赵燕菁：这个政策就是租购同权，你在当地租房也能享受跟当地人一样的权利。目前关于同权，本地人和外地人最大的差别就是教育、医疗。医疗相对还好一些，北京的、上海的医院也是全国的人都可以来看，但教育的确是个大问题，而且短期内要实现同权恐怕是比较难的。其实这就是公共服务的落差，人们最关心的主要是教育，长期来看需要制度设计上的安排。
我们国家的一个特点是，大部分公共服务都是由地方政府提供的，而不是中央政府提供的，像教育、医疗这些都是。我们国家不是收直接税，而是间接通过企业纳税，所以分不清楚你是否交税，这也是我们国家为什么要保留户籍的原因。
美国不需要户籍，不是什么民主自由，而是因为美国人在这个城市纳税就有权利在这里上学；如果搬到另一个城市纳税，你就能在那里就学，这是纳税人的权利。
全国各个城市的税收情况不一样，公共服务水平也不一样，在此情况下如果公共服务相对好的城市敞开接纳流动人口，大家全都涌过去了，哪个城市能扛得住？于是，就不得不做区分，谁能享受谁不能享受，那么用什么办法来区分呢，就是户口。如果你不能解决户口问题，也就不能同权。
假如全国各地的教育都由中央政府提供，地方政府就无所谓了。你觉得缺学校就建，反正钱是中央出，但现在是钱由地方政府出，然后一群享受公共服务的人来了，而税收又缴纳到别的地方去了，这怎么养得起？它就不平衡了。
所以，我觉得在这种情况下，如果想不出好的办法，就别出馊主意。同地同权、人口自由流动等等说起来好听，但制度上眼下还解决不了。
举个极端点的例子，日本的教育是由中央政府支付的，公立学校没有太大的好差之分，老师也都差不多，所有学校、包括重点学校的老师常常轮换、随机分布。但日本全国才多大地方，我们国家如果这么轮换怎么可能？再者，如果说同权，那么有些偏远地区老师的工资和北上广一样，财政就完蛋了。
所以，不管哪种方式都有其优势和劣势。当然有人会说，中国也可以改直接税，但其实直接税也没那么简单，代价也是很大的，这是另一个话题了。
《大崛起：中国经济的增长与转型》 赵燕菁 中国人民大学出版社
