房地产企业的土地增值税实行预征和清算的方式，无论是预征时缴纳的土增税还是清算时缴纳的土增税，都可以在所得税税前扣除。但是房地产企业的收入，在预征和清算时，是不均衡的，在清算时，可能已经没有多少收入，扣除清算补缴的土增税，可能巨额亏损。纳税人实际没有充分扣除应该扣除的土增税，导致多缴所得税。《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号，以下简称81号公告），进一步放宽了土增税清算时，可以申请退还所得税的限制。本文结合对81号公告的解读，分析以下问题：
一、限制是怎么放宽的
二、申请退税的计算方法
三、申请退税提供的资料
四、执行时间及追溯适用
附件：税务总局关于81号公告的案例
一、限制是怎么放宽的
为解决土增税不能充分扣除，导致纳税人多交所得税的问题，早在2010年，《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号，以下简称29号公告），就规定房地产开发企业进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可以将清算缴纳的土增税，平摊到以往年度扣除，以往年度因多扣除土增税多交的税款，可以申请退还。
但29号公告的条件比较苛刻，只有在清算后注销时，才可以退所得税，但是有些房地产企业，清算后，并不注销，导致无法退税。81号公告，取消了注销才可以退税的限制，只要清算时缴纳土增税，当年的应纳税所得出现负数，且没有后续开发项目的，就可以申请退税。
所以，申请退所得税的条件，不再是企业注销时，而是只要亏损且没有后续开发项目，可以弥补亏损，就可以申请退税。
二、申请退税的计算方法
申请应退还的所得数，按照以下步骤和方法计算：
（一）计算每年可以扣除的土增税
该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）重新计算每年的所得税
按照以下步骤：
1、计算补充扣除的土增税
该项目开发各年度应分摊的土地增值税，减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税。
2、调整所得额，计算退税额
企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款。
3、不足退税，亏损结转
当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，则就形成亏损，应把亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）不一定每年都退税
按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
（四）累积退税额不得超过已纳税额
企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
三、申请退税提供的资料
企业在申请退税时，应向主管税务机关提供说明材料，应包括如下内容：
应退企业所得税款的计算过程；
计算过程应包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率；
是否存在后续开发项目等情况。
四、执行时间及追溯适用
81号公告自发布之日---2016年12月9日起施行，发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，可以按照81号公告规定的方法，计算多缴企业所得税税款，并申请退税。
附件：国家税务总局公告2016年第81号的案例
某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目，拟申请退税，具体计算详见下表：
