房东是境外人士要开租赁发票怎么操作?
解答：
不是所有的交易都需要发票。
境外人士出租位于境内的房屋，属于发生于境内的服务，属于增值税应税项目，境外人士应向中国政府交纳增值税和个人所得税，支付方具有代扣代缴的义务。
对于从境外单位或者个人购进服务，不需要对方提供发票。
1、企业所得税：税前扣除凭证以双方签署的合同、对方出具的形式发票或收款凭证、支付凭证等。
依据：
《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号发布)第十一条规定，企业从境外购进货物或者劳务发生的支出，以对方开具的发票或者具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证作为税前扣除凭证。
《中华人民共和国发票管理办法》(中华人民共和国财政部令第6号)文件的规定：单位和个人从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为记账核算的凭证。
2、增值税：
财税〔2016〕36号附件1第六条规定：“中华人民共和国境外(以下称境外)单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。”因此，若该外籍个人在境内未设有经营机构的，以承租方为增值税扣缴义务人。
进行税额的抵扣，财税〔2016〕36号附件1第二十五条规定：“(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。”
因此，支付境外人士的房租，是不需要开具租赁发票的，只需要到税务局申报代扣代缴的税金并取得完税凭证即可，既能用于企业所得税税前扣除，也能用于增值税的进项税额抵扣。
对于类似问题，厦门市税务局12366也专门回复过，可以参考。
【提问】你好，公司办公用房出租方是外籍房东，要怎么操作才可以税局代开房租发票?开房租发票要交哪几种税?
【回答】国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
1、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第六条规定：“中华人民共和国境外(以下称境外)单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。”因此，若该外籍个人在境内未设有经营机构的，以承租方为增值税扣缴义务人。
根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(2018年第28号)第九条规定“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。
小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。
税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。”
根据增值税政策规定，该项业务虽然已由承租方代扣代缴相关税费，但仍然不能开具增值税发票，则可以具有发票性质的收款凭证、内部凭证、相关税费缴纳凭证作为税前扣除凭证。
2、境外个人出租房产涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税(住房类免征)、印花税(对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税)、个人所得税。
答复时间：2020-05-13
2011年5月的解答——
支付境外人员拍摄制作报酬是否缴纳营业税？
问：我机构因制作电视新闻节目，要租用境外场所和房屋作为工作室，是否要代扣代缴非居民企业所得税和营业税？请境外机构人员拍摄制作的劳务报酬及发生的材料费怎么缴税？境外机构人员拍摄制作的劳务报酬是否适用《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）文件规定，免征营业税？此项劳务是属于文化体育业还是其他服务业？
答：《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
《营业税暂行条例实施细则》第四条规定，条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（二）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；（三）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（四）所销售或者出租的不动产在境内。
《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）规定，境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《营业税暂行条例》规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。
《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，文化体育业，是指经营文化、体育活动的业务。本税目的征收范围包括：文化业、体育业。服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。本税目的征收范围包括：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。其他服务业，是指上列业务以外的服务业务，如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等。航空勘探、钻井（打井）勘探、爆破勘探，不按本税目征税。
《企业所得税法》第三条规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。
《企业所得税法实施条例》第七条规定，企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（一）销售货物所得，按照交易活动发生地确定；（二）提供劳务所得，按照劳务发生地确定；（三）转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；（四）股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；（五）利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定；（六）其他所得，由国务院财政、税务主管部门确定。
根据上述规定，其一，单位租用场地和房屋所支付的租金属于服务业中的租赁业，因所出租的不动产不在境内，所以不需要扣缴营业税，但是需要扣缴企业所得税；其二，单位请境外个人进行拍摄制作而向其支付的劳务报酬需要扣缴营业税，税目为“其他服务业”。
