光大嘉宝（600622）2023年年度董事会经营评述内容如下：
一、经营情况讨论与分析
2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年。面对复杂严峻的行业形势与市场挑战，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届二中全会精神，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，以房地产行业构建发展新模式为契机，加快打造国内领先的跨境不动产资产管理平台，努力开创公司高质量发展新局面。报告期内，公司主要开展了以下工作： 1、聚焦主责主业，拓展管理规模 报告期内，公司坚定聚焦主责主业,努力把握房地产行业构建发展新模式带来的业务机会，通过小股操盘、受托管理、品牌输出、开发代建、项目监管、专业咨询等形式，不断巩固和拓展资产管理规模。年内，公司签约南京中垠广场项目，实现公司“大融城”商业地产品牌首次进驻南京；成功签约重庆中渝广场项目资产管理业务、江苏宜兴项目代建业务等多个项目。 2、优化融资举措，提升财务效能 报告期内，公司把握国家支持金融与房地产良性循环的政策机遇，广泛对接各类金融机构，采用多种方式优化融资举措、提升财务效能。报告期内，公司与各类金融机构保持良好的合作关系，融资渠道持续通畅，累计完成19亿元规模中期票据发行以及86亿元规模在管项目融资置换，在融资成本、融资条件、增信措施等多个方面实现优化，进一步维护了公司及在管项目流动性安全。 3、夯实资产管理，改善项目经营 报告期内，公司积极应对各项经营风险与挑战，加强在管项目的精细化管理，以灵活的经营策略、创新的运营模式，不断推陈出新、提质增效，努力稳定和改善核心经营指标。尽管面临严峻的市场形势，公司在管项目仍整体在销售、租赁、运营等方面展现较强韧性，在加强管控、降本增效、补齐短板等多个维度上取得较大成效。 4、盘活存量资产，加快销售去化 报告期内，公司继续推动存量资产盘活利用。期间完成一宗物业资产处置，并通过收储、动迁等多种方式，成功就旗下两个项目与政府主管部门签署征地补偿协议，实现大额回款。年内，北京新光大中心、重庆朝天门等项目抓住社会经济恢复常态运行后积压购房需求集中释放的窗口期，及时调整营销策略，加大了非持有型可售公寓的去化力度，实现了较好的资金回笼。 5、加强制度建设，改善公司治理 报告期内，公司全面开展从严治企工作，积极开展“制度执行年”活动，主要包括制度的培训宣贯、查遗补缺、执行落实等工作。年内，公司制定、修订和实施了《平台公司重大事项管控清单》、《采购管理办法》、《违规问责办法（试行）》、《费用报销规定》等，开展了相关专项检查工作。 二、报告期内公司所处行业情况 1、不动产投资和资产管理行业 2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年，我国高质量发展扎实推进，但国内经济恢复进程仍显波动曲折。一方面，2023年国内生产总值较上年增长5.2%，经济增长预期目标得以实现；全国社会消费品零售总额较上年增长7.2%，消费对经济增长的拉动作用进一步彰显。另一方面，全国居民消费价格指数低位运行，工业生产者出厂价格指数持续为负，显示有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱等因素仍是制约经济进一步回升向好的主要堵点。与此同时，我国房地产行业深度调整期仍在持续，在2022年较低基数的基础上，2023年全年房地产开发投资同比下降9.6%，房地产销售面积同比下降8.5%；至2023年末，房地产开发景气指数连续8个月下跌，全国商品住宅待售库存面积较年初增长22.2%。 不动产运营表现方面，以购物中心为代表的零售类物业资产在疫情防控措施优化后迎来客流恢复，主要城市租金止跌企稳，但较疫情前数据仍存在一定差距。根据仲量联行研究报告，全国21个主要城市优质零售地产平均空置率于2023年末降至10.5%，但仍显著高于疫情前7.5%的水平。写字楼租赁去化面临更大挑战，世邦魏理仕数据显示，截至2023年末全国写字楼市场整体空置率攀升至24.5%，一、二线城市写字楼租金指数均连续四年下跌；北京市甲级写字楼平均租金下跌8%，创下2009年以来的最大跌幅。仓储物流类资产在承压中波动复苏，受大量新增供给入市影响，全国仓储物流空置率继续抬升，但在华南、华西等部分子市场，跨境电商、新能源等主力租户扩张也带来结构性的去化机会。 不动产投资方面，世邦魏理仕数据显示，受不动产市场运营表现及西方发达经济体货币紧缩政策影响，专业投资机构、地产基金及REITs观望情绪浓厚，全国主要城市不动产大宗成交额较上年同比下降。从资产类别看，传统商办资产成交额收缩，酒店及长租公寓等物业类别投资则有所回暖，其中长租公寓资产交易规模突破百亿元人民币，超过过去两年总和。 不动产资产管理方面，随着房地产行业进入存量时代，存量资产运营管理能力受到资本市场更高关注，更多头部房地产企业发力发展“大资管”模式，旨在通过管理输出推动业务转型，加快实现自身品牌资源及管理能力的变现。同时，在房地产行业深度调整的背景下，城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等为房企开展代建代管类业务创造了空间。中指研究院数据显示，2023年全国代建项目新签约建筑面积逾1.7亿平方米，较上年增长56.3%，市场集中度较上年下降8.8个百分点，行业激烈的竞争格局与广阔的发展前景并存。 2、房地产开发业务 公司存量房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司相关业务有一定影响。2023年，上海市采取一系列灵活调控政策，增强土地供应市场的稳定性，放宽部分限制性销售政策，推动全市房地产市场逐步企稳。2023年，上海市新建房屋销售面积1808.03万平方米，比上年下降2.4%。其中，住宅销售面积1454.02万平方米，下降6.9%。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务： 1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。 2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。 3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。 四、报告期内核心竞争力分析 1、清晰的战略定位 公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优势，深刻理解并主动把握房地产行业构建发展新模式带来的战略机遇，在不动产资产管理业务领域深耕细作，构建和完善不动产“大资管”业务体系，不断提升核心竞争能力，努力将自身打造为国内领先的跨境不动产资产管理平台。 2、优秀的人才队伍 公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍学历水平较高、专业能力较强、知识结构合理、能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。 3、完善的业务体系 公司长期专注于不动产资产管理业务，建立了较强的“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金管理及不动产资产管理等领域建立了专业团队，能够为在管基金、在管项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控。 4、良好的品牌形象 在不动产资产管理业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。 公司旗下光大安石连续第十年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首；连续第八年被金砖论坛授予“中国最具实力房地产基金TOP10”荣誉；连续第六年荣获博鳌房地产论坛颁发的“中国年度影响力房地产基金品牌TOP30”；连续第三年荣获由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院颁发的“中国房地产基金优秀品牌企业”证书；连续第三年荣获由观点指数研究院颁发的“年度商业地产企业表现TOP100”、“年度商业不动产投资管理机构表现TOP10”荣誉。另外，光大安石于年内荣获由中指信息技术研究院颁发的“中国房地产代建运营优秀企业”称号;荣获由观点指数研究院、博鳌房地产论坛联合颁发的“2023年影响力地产股权投资机构（10强）”、“2023年度影响力不动产基金品牌（20强）”；荣获由金砖财经颁发的“2023年度不动产资管机构TOP10”、“地产代建管理卓越奖”；荣获赢商网颁发的“2022-2023年商业地产金坐标奖”；荣获由易居克而瑞颁发的“2023中国不动产资管综合实力TOP10”、“2023不动产‘存量焕新’标杆实践企业奖”和“2023不动产商管综合实力TOP20”。此外，光大安石还于年内入围中国保险资产管理业协会私募股权投资基金管理人A类名单，这是中国保险资产管理业协会于2020年首次发布该名单后光大安石第三次入选。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入43.90亿元，较上年减少21.18%；实现归属于公司所有者的净利润-19.97亿元，较上年下降3,542.53%。 六、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一)行业格局和趋势 2024年，我国经济发展预计仍将面临内外部复杂因素带来的困难与挑战，但经济长期向好的基本趋势没有改变。随着支撑高质量发展的要素条件不断累积增多，宏观经济回升向好的态势有望得到巩固。2023年12月，中央经济工作会议提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，预期国家将出台更多积极有力政策，推动房地产行业构建发展新模式，为市场参与主体带来更多机会。 不动产运营表现方面，零售类物业资产预计随社会消费的持续复苏继续处于回暖区间；对于写字楼类物业资产，考虑到2024年一、二线城市新增供给仍维持在高位，尽管企业经营持续复苏，整体租金及出租率状况仍可能面临一定压力；对于仓储物流资产，随行业整体跨过供给高峰，预计2024年市场整体供需平衡情况将得到一定程度改善，市场整体空置率有望企稳，部分受跨境电商、新能源等热点行业追捧的区域子市场出租率有望提升。 不动产投资方面，受有效需求不足、社会预期偏弱以及发达经济体货币紧缩政策外溢等因素影响，预计机构投资者仍将维持相对审慎态度；但随着宏观经济整体复苏向好，运营表现有所改善的重点区域或重点资产类别，特别是政策持续支持的消费基础设施、仓储基础设施、保障性租赁住房、高新产业（300832）园区等业态，仍将受到投资人青睐。 不动产资产管理方面，尽管更多头部企业参与行业竞逐，行业面临较激烈竞争，但房地产发展新模式的构建有望为市场主体带来更多机会，为拥有较强主动管理能力、良好行业声誉的从业机构实现跨越式发展创造更多可能。 (二)公司发展战略 公司将继续坚持主动管理和价值创造的核心理念，深刻理解并积极把握我国房地产行业构建发展新模式所带来的战略机遇期，主动服务于党中央、国务院促进行业良性循环和健康发展的决策部署大局，进一步聚焦不动产资产管理主业，发挥公司专业不动产资产管理优势，在消费基础设施资产管理、写字楼资产管理、仓储基础设施资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域培育核心竞争力，不断巩固和扩大公司在细分行业中的头部地位和市场份额，努力将公司打造成为国内领先的跨境不动产资产管理平台。 (三)经营计划 2024年，公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻党的二十大、二十届二中全会及中央经济工作会议精神，坚持高质量发展目标导向和稳中求进的工作总基调，聚焦不动产资产管理主责主业，努力开创公司高质量发展新局面。为完成好2024年度经营管理工作任务，公司将以“五个强化”为抓手，扎实推进以下工作： 1、强化职能定位，深耕资管主责主业 要聚焦主责主业，进一步完善不动产“大资管”体系，将不动产资产管理核心主业做优做强做大。一是坚持以小股操盘、受托管理、品牌输出、开发代建、项目监管、专业咨询等轻资产模式为主，加强战略合作，扩大管理规模；二是发挥公司项目储备优势、运营管理优势、资本市场专业优势，进一步打通“募、投、管、退”业务模式闭环；三是把握房地产行业构建发展新模式带来的机遇，在有效控制风险的前提下，加快培育不动产代建代管业务，抢占市场份额。 2、强化底线思维，增强风险化解能力 要树牢底线思维，层层落实主体责任，通过多种途径和方式，加大租赁/销售去化、存量资产盘活的力度，努力回笼资金；要抓住地产企业融资政策好转的机遇，努力筹措资金，加强统筹安排，做好债务兑付、融资替换、降本挖潜等工作，确保公司主体信用安全，进一步提高公司资金使用效率，切实避免发生系统性风险。 3、强化总部管控，提升企业内控水平 一是发挥好公司党委在把方向、管大局、保落实方面的引领作用，依法依规加强对企业重大事项的讨论和审议；二是提升战略管理能力和资源协同能力，持续优化总部职能；三是强化总部协调功能，在符合战略方向的前提下，将资源向基层一线和盈利业务倾斜，最大化提升运营效率；四是以制度建设为抓手，紧盯关键少数和重点领域，加强制度建设，强化制度执行，进一步夯实内控管理基础。 4、强化组织保障，夯实人才队伍建设 要紧紧围绕主责主业，加强公司组织建设，进一步完善人才培养、选拔、使用机制；要加强员工思想宣传力度，凝心铸魂，稳定公司在长期发展历程中积累的宝贵人才资源；要按照上级要求和规范程序，加快选拔一批复合能力突出、综合素质过硬的干部队伍，为公司主责主业的发展提供人才保障；要根据公司中长期的发展需要，加强整体谋划，进一步推动干部队伍梯队建设。 5、强化正风肃纪，筑牢廉洁从业防线 要紧盯关键少数和重点领域，加强对各级“一把手”和领导班子监督，增强干部“一岗双责”意识和员工廉洁从业意识，进一步强化红线意识、底线意识和合规意识；要树牢严管就是厚爱的理念，加大政策宣贯力度，增强警示教育震摄作用，逐步建立和完善全员参与、全域覆盖、全程监督的廉洁从业管理体系，努力打造阳光廉洁的企业文化。 (四)可能面对的风险 1、市场风险 预计2024年，宏观经济将继续处于波动复苏区间，有效需求的逐步释放和社会预期的整体改善仍需要一定时间，叠加部分城市、部分业态物业类型仍处于供给高峰，公司在管项目可能会面临更加激烈的市场竞争，不排除出现竞争对手低价抢占市场等情况。对此，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面根据市场变化情况适时优化策略，加快推进经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作。 2、财务风险 2024年，虽然金融政策环境整体相对宽松，但金融机构对于房地产行业的态度仍然较为谨慎，公司仍然面临较大的流动性压力。一方面，公司将把握好政策机会，合理安排融资计划，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；另一方面，公司将积极争取各方股东的支持。同时，加强对公司存量资产的运营管理及销售去化，力争确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。 3、商誉减值风险 于2023年，公司确认商誉减值损失5.74亿元，相关商誉主要系公司收购光大安石51%股权的价格超过并购日公司享有的可辨认净资产公允价值所形成。在确认上述商誉减值损失后，公司商誉余额为6.90亿元；如果光大安石相关业务未来推进不及预期，不排除进一步计提商誉减值的风险。
