随着20世纪90年代初我国土地所有权和使用权相分离的土地制度改革，以及90年代末全国城镇住房制度改革的全面推进，我国房地产市场化步伐逐年加快，市场化程度不断提高，城镇居民的居住水平迅速改善，引发的问题和争论也相伴相随。湖南房地产业发展现状和走势如何，怎样才能促进全省房市稳定健康发展？本文拟从实证和规范角度，借鉴符号经济与金融泡沫等理论，以全国平均水平为参照，对2000年以来的湖南房地产业发展现状、特点以及存在的主要问题进行全面分析，探讨房地产业发展的基本走势，提出促进全省房市稳定健康发展的参考建议。
一、发展回顾
（一）投资规模迅速扩大，占全社会投资的比重攀升
2008年，全省房地产开发企业2793个，比2000年增长3倍，企业数年均增长18.8%；完成开发投资896.41亿元，比2000年增长11倍，年均增长36.4%；占全社会投资的比重为15.9%，比2000年提高8.9个百分点，年均提高1.1个百分点。其中，商品住宅投资668.73亿元，比2000年增长15.6倍，年均增长42.1%；占房地产开发投资的比重为74.6%，比2000年提高20.9个百分点，年均提高2.6个百分点。2008年，受年初冰灾、5.12汶川大地震以及年中以来全球金融危机等影响，全省经济减速下行，房地产开发投资增速高开低走,从1-5月增长33.4%的峰值逐月快速回落,全年投资增长18.8%,比2007年大幅回落16.9个百分点。2009年上半年，房地产开发投资延续2008年快速下滑趋势，完成开发投资441.94亿元，占全社会投资的14.6%；增长6.1%,增速连续5个月下降。
2008年，全省商品房屋施工面积9880.52万平方米，比2000年增长6.5倍，年均增长28.6%。其中，商品住宅施工面积8097.91万平方米，比2000年增长6.8倍，年均增长29.3%。2009年上半年，全省商品房屋施工面积9520.74万平方米，增长24.5%。其中，新开工面积1843万平方米，下降21.9%。
2008年，全省商品房屋竣工面积2041.17万平方米，比2000年增长2.5倍，年均增长17.1%。其中，商品住宅竣工面积1718.30万平方米，比2000年增长2.7倍，年均增长17.6%。2009年上半年，商品房屋竣工面积1110.07万平方米，增长42%。
2008年，全省房地产开发企业购置土地面积1909.75万平方米，比2000年增长3.9倍，年均增长22.1%;完成土地开发投资96.63亿元，比2000年增长7倍，年均增长29.6%；完成土地开发面积1097.63万平方米，比2000年增长2倍，年均增长14.5%。2009年上半年，全省购置土地面积496.91万平方米，下降36.9%；完成土地开发面积535.87万平方米，下降20.2%。
（二）投资结构趋向优化，市场化程度明显提高
从所有制看，全省房地产业国退民进趋势明显。2008年，全省国有及国有控股企业完成开发投资占全部商品房屋开发投资的比重为7.4%，比2000年下降26.3个百分点，年均下降3.3个百分点。从房屋用途看，商品住宅开发投资增长更快。2008年，全省商品房屋开发投资中，住宅、办公楼、商业营业用房及其他房屋的投资结构为74.6：2.0：8.8：14.6。其中，住宅开发投资比重比2000年提高20.9个百分点，办公楼投资比重下降1.2个百分点，商业营业用房投资比重下降3个百分点。从住宅性质看，经济适用房等保障性住宅投资从无到有、从小到大，开发力度明显加大。2008年，全省经济适用房开发投资20.91亿元，占全部商品住宅投资的比重为3.1%。2009年上半年，全省经济适用房开发投资10.09亿元，占全部商品住宅投资的比重提高到3.3%。
随着住房制度改革的推进和市场需求的不断增长，全省房地产业市场化程度显著提高。2000-2008年，全省房地产开发企业开发的商品房屋竣工面积（市场总需求），占全社会房屋建设竣工面积（总供给）的比重（简称市场化系数）持续上升，从2000年的5.3%，提升到2008年的21%，年均提高2个百分点。其中，住宅市场化系数从2000年的5.2%提升到2008年的21.7%，年均提高2.1个百分点。2009年上半年，住宅市场化系数达21.8%。
（三）销售规模快速扩张，占全社会消费的比重提升
2008年，全省商品房屋销售额557.57亿元，比2000年增长12.7倍，年均增长38.7%。其中，商品住宅销售额465.49亿元，比2000年增长12.7倍，年均增长38.7%。商品房屋销售额占全社会消费品零售额的比重为13.5%，比2000年提高10.6个百分点，年均提高1.3个百分点。2009年上半年，全省商品房屋销售额339.82亿元，增长32.7%；占全社会消费品零售额的14.9%。其中，商品住宅销售额302.82亿元，增长39.6%。
2008年，全省商品房屋销售面积2375.31 万平方米，比2000年增长5.3倍，年均增长25.8%。其中，商品住宅销售面积2159.07万平方米，比2000年增长5.3倍，年均增长25.8%。2009年上半年，全省商品房屋销售面积1332.87万平方米，增长26.8%。其中，商品住宅销售面积1251.7万平方米，增长30.9%。
（四）资金来源金融化，信贷按揭成主体
房地产业是资金密集型产业，资金需求大，周转时间长，与银行信贷高度依存，在国际上有“第二金融”之称。2000-2008年，全省房地产开发企业资金来源合计4082.33亿元。其中，银行贷款715.09亿元，占全部资金来源的17.5%；企业自筹资金1789.87亿元，占全部资金来源的43.8%。实际上，企业自筹资金主要由销售收入、企业利润、施工方垫资等转化而来，其中销售收入大部分来源于购房者银行按揭。按首付30%估计，在企业销售收入中大约有70%来源于银行。施工方垫资的大部分也来源于贷款。以此推算，全省房地产开发资金来源中，银行贷款比重应在55%以上。2009年上半年，全省房地产开发到位资金779.68亿元，增长6.2%。其中，开发企业银行贷款119亿元，占全部资金来源的15.3%；个人购房按揭贷款70.29亿元，占9%;购房订金及预收款138.26亿元，占17.7%；企业自筹资金246.28亿元，占31.6%。
（五）土地及建安成本看涨，商品房价稳步上扬
2000-2008年，全省商品房屋平均建安成本（不含土地和人工费）1126元/平方米。其中，2008年商品房屋建安成本1463元/平方米，比2000年增长6.2倍，年均增长28%；商品住宅建安成本1426元/平方米，比2000年增长6.6倍，年均增长28.9%。2009年上半年，全省商品房屋建安成本1843元/平方米，增长13.5%。其中，商品住宅建安成本1695元/平方米，增长6.9%。
随着建安成本和市场需求的快速提升，全省商品房价总体稳步上扬。2008年，全省商品房屋销售均价2347元/平方米，比2000年增长1.2倍，年均增长10.2%。其中，商品住宅销售均价2156元/平方米，比2000年增长1.2倍，年均增长10.3%。2009年上半年，全省商品房屋销售均价2551元/平方米，增长4.6%。其中，住宅均价2419元/平方米，增长6.6%。
（六）产业贡献逐年加大，居住水平不断改善
2000-2008年，全省房地产开发投资对国民经济增长的贡献率保持在5.7%-15.6%区间，年均11.1%。其中，2000年贡献率最低，为5.7%；2003年最高，为15.6%；受金融危机等因素影响，2008年调整为7.2%。房地产业快速发展对地方财税收入的贡献加大。2006-2008年，全省房地产累计实现税收478.5亿元，年均增长25.2%，占全省地方税收的39.2%。其中，2008年实现税收194.4亿元，增长21.4%，占地方税收的40%。2009年上半年，完成税收60亿元，增长10.9%，占地方税收的26%，占比下降2.5个百分点。
随着房地产业快速发展和居民收入水平稳步提高，全省城镇居民居住水平不断改善，从2000年人均居住面积11.75平方米提升到2008年的29.3平方米，年均提高12.1%。2004-2008年，全省累计投入财政资金16.38亿元，新建（筹集）廉租房164.22万平方米，解决城镇最低收入住房困难户14.8万户；累计新建经济适用房825.21万平方米，解决符合条件的城镇低收入住房困难户66.1万户。2009年，全省还将着力解决20万户城镇最低收入住房困难户，并启动大范围的棚户区改造工程，大力改善城镇居住条件。
（七）区域性因素明显，房地产发展与经济水平相称
房地产区域固定和地域附着性，使得不同地区的房地产缺乏可替代性，房地产市场主要是区域性市场，其开发规模、市场容量、经济贡献等主要取决于区域内的基本要素。2000年以来，全省14个市州房地产业发展的主要特征：
一是投资规模非均衡发展。2000-2008年，长沙房地产开发投资占GDP的比重提升最快，年均提高1.3个百分点，比全省平均水平快0.6个百分点，比最慢的岳阳快1.1个百分点。2008年，长沙开发投资占GDP的比重最高，达15.6%，高于全省平均水平7.6个百分点，比最低的衡阳高12.5个百分点。2008年，长沙房地产开发投资占全省房地产开发投资的比重高达52.4%，比占比最低的张家界高51.4个百分点。
二是市场消费差异大。2000-2008年，株洲商品房屋销售额占全社会消费品零售额的比重提升最快，年均提高2.8个百分点，比全省平均水平高1.5个百分点，比最慢的郴州高2.4个百分点。2008年，株洲商品房屋销售额占全社会消费品零售额的比重最高，为25.3%，高于全省平均水平11.8个百分点，比最低的邵阳高20.3个百分点。2008年，长沙商品房屋销售面积占全省销售面积的比重最高，达 34.6%，比占比最低的张家界高33.1个百分点。
三是房价地域性明显。2000-2008年，商品房价上涨最快的是张家界，年均增长14%，高于全省平均水平3.8个百分点；永州最慢，年均增长5.9%。2008年，长沙房价最高，为3323元/平方米，比全省平均水平高976元/平方米；永州房价最低，为1208元/平方米。
四是税收贡献单核化。2006-2008年，长沙房地产业累计实现税收155.68亿元，年均增长28.7%，增速高于全省平均水平3.5个百分点；累计税收占全省的32.5%，对全省房产税收贡献近三分之一。
二、主要问题
（一）总体供不应求，开发规模有待扩大
2000-2008年，全省商品房屋累计竣工面积1.22亿平方米，比实际销售面积少200万平方米。其中，商品住宅累计竣工面积0.99亿平方米，比实际销售面积少1200万平方米。数据显示，在每一时段上，房屋预售与房屋空置并存，全省商品房屋总体处于供不应求状态，当期开发规模、竣工面积不足以满足市场需求。实际上，2000-2008年，全省房地产累计开发投资3562.08亿元，占GDP的比重仅为6.3%，比全国平均占比低2.2个百分点；占全社会固定资产投资的比重为15.5%，比全国平均占比低3个百分点。2008年，全省城镇居民人均商品房屋竣工面积0.71平方米/人，比全国平均水平低0.25平方米/人，仅为全国平均水平的74%。其中，城镇居民人均商品住宅竣工面积0.6平方米/人，比全国平均水平低0.19平方米/人，仅为全国平均水平的75.9%。
国际经验表明，房地产开发投资规模需要保持适当的比例。如果房地产投资规模偏大，带动相关产业非理性扩张，会导致地区性产业结构失衡和投资结构失衡。1976年，伯恩斯（Burns）和格雷布勒（Grebler）通过39个国家的统计数据分析指出：住宅投资占GDP的比重和人均GDP之间存在二阶函数关系，适宜的投资规模是，不发达国家的住宅投资占GDP的比重为2%，经济发展到一定程度后达到8%；发达国家的住宅投资占GDP的比重为3-5%。人均GDP达到1500美元时，住宅投资占GDP的比重达到最大值，并且会在峰值附近较长时间的保持稳定。2008年，湖南城镇住宅投资占GDP的比重为6.9%，其中商品住宅占比为6%，从所处经济发展阶段看，全省住宅投资规模还有扩大空间。
（二）房价快速上涨，不少消费者难承受
2000年以来，全省工业化、城镇化快速推进，居民对住房的刚性需求强劲；加上房地产市场信息的非对称性、金融的广泛参与和大量资金的输入所引发的投资甚至投机行为，使得房价不断攀升，甚至超出普通消费者的经济承受能力。
一是房价增长快于全国。2000-2008年，全省商品房屋均价年均增长10.2%，比全国平均增速快2.3个百分点。全省房价增长率与GDP增长率之比保持在0.17-1.74倍区间，比全国0.04-1.76倍区间小，说明全省房价增长相对经济增长的波动小于全国；年均为0.90倍，高于全国0.79倍的水平，说明全省房价增长相对经济增长快于全国，但离2倍以上的房价增长过快国际警戒线还有一定差距，总体处于快速增长阶段。2000-2008年，省会长沙房价年均增长7.1%，慢于长沙经济增长和全省房价增长，表明全省房价上涨较快，主要是长沙之外的株洲、湘潭、岳阳、常德、张家界等增长较快。
二是房价收入比偏高。在衡量房价是否虚高时，房价收入比是国际广泛使用的评价标准（房价收入比的具体计算方法没有国际统一标准，本文采用“以当年均价为单价，一套建筑面积为100平方米的商品房屋总市价，与城镇居民家庭年均可支配收入之比”），一般为3-6倍，超过6倍警戒线就表明房价虚高。全国1994年和1998年的住房制度改革，曾先后采用4倍房价收入比来确定公房出售的标准价。2000-2008年，全省房价收入比保持在5.62-6.33倍区间,比全国8.50-10.74倍的区间小；年均5.99倍，比全国平均水平低3.55倍。数据表明，全省房价总体低于全国平均水平，但处于国际公认的3-6倍上限边缘。其中，2000年比值最低，为5.62倍，比全国低5.12倍；2006年比值最高，为6.33倍，比全国低3.38倍；2008年为5.9倍，比全国低2.6倍；9年中有5年超过6倍国际警戒线。2000-2008年，省会长沙房价收入比保持在5.53-7.85倍区间，年均6.69倍，处于国际公认的6倍警戒线以上。其中，2004年比值最低，为5.53倍；2000年比值最高，为7.85倍，2008年为6.61倍，9年中有8年超过6倍国际警戒线标准。
（三）地价攀升与闲置并存，地价占房价的比重偏高
2003-2008年，全省房地产开发企业购置土地均价595元/平方米，年均上涨18.5%，高于房价上涨7.8个百分点。其中，2008年购置土地面积1909.75万平方米，增长8.7%；地价723元/平方米，上涨11.9%，高于房价上涨6.8个百分点。2009年上半年，全省房地产开发企业购置土地均价1318元/平方米，上涨98.1%，远远高于房价涨幅，创造10年来地价新高。2003-2008年，全省累计购置土地面积1.07亿平方米，年均1782.85万平方米，年均增长4.3%；超过实际土地开发面积4301.38万平方米，占土地购置总面积的40.2%，反映出2003年以来，全省还有一定量的土地有待开发。
2003-2008年，全省房地产开发地价占房价的比重为30.4%。其中，2008年地价占房价的比重为30.8%。地价占比均超过国土资源部2009年5月通过全国620个房地产项目调查的我国目前地价占房价的比重在15-30%之间，平均为23.2%的水平。也高于美国28%、加拿大24%、英国25-38%等发达国家的水平。当然，与韩国50-65%、日本60-75%、新加坡55-60%比，全省地价占比还有空间。国土资源部公布的620个房地产项目中，长沙6个项目的地价占房价的比重，最高的为27.2%，最低的为12.8%，平均占比为21.3%。数据表明，全省地价占比偏高，主要是长沙之外的市州。
（四）人均消费偏低，市场容量需提高
2000-2008年，全省商品房屋累计销售额2332.38亿元，占全社会消费品零售总额的10.9%，比全国平均占比低10.6个百分点。其中，商品住宅累计销售额1861.37亿元，占全社会消费品零售总额的比重为8.7%，比全国平均占比低9.3个百分点。
2000-2008年，全省累计商品房屋销售面积1.24亿平方米。其中，商品住宅销售面积1.11亿平方米。全省城镇人均年销售商品房屋面积0.54平方米/年人，比全国平均水平少0.28平方米，仅为全国平均水平的66.9%。其中，城镇人均年销售商品住宅面积0.52平方米/年人，比全国平均水平少0.21平方米/年人，仅为全国平均水平的71.2%。2008年，全省城镇人均销售商品房屋面积0.82平方米/人，比全国平均水平少0.2平方米/人，仅为全国平均水平的80.4%。
（五）市场化程度偏低，市场培育仍需发力
2000-2008年，全省房地产市场化系数仅为14.5%，低于全国平均水平6.9个百分点。其中，住宅市场化系数为14.9%，低于全国平均水平12.4个百分点。2008年，全省房地产市场化系数为21%，低于全国平均水平4.7个百分点。其中，住宅市场化系数为21.7%，比全国平均水平低12.4个百分点。市场化程度偏低，说明全省非市场化方式建房比重偏大，房地产业市场培育还有一定提升空间。
三、走势判断
（一）房地产利益相关者分析
房地产是典型的利益相关者组成的产业经济系统，其发展是利益相关者相互博弈的结果。目前，我国房地产业的利益相关者主要包括:
一是中央政府。根本目标是促进全国房地产业的稳定健康发展，促进经济发展和社会稳定。主要调控手段是公共住房、土地、信贷和财税政策，以及城镇建设规划、产业发展规划等，是房价的主要稳定者。
二是地方政府。由于中央和地方实行分税财政体制，土地是地方政府获取建设资金的重要手段；加上地方政府对经济增长和良好政治口碑的追求，使得地方政府的主要目标之一是通过发展房地产业，加速城市化进程，增加财税收入，客观上成为房价的主要维护者和推高者。
三是商业银行。商业银行主要依赖存贷利差收入，房地产贷款是银行的重要收益来源，不断扩大信贷规模是银行的必然选择。银行持有以房地产为抵押的资产，将随着房价上升资产规模扩大、盈利状况改善，客观上是高房价的主要维护者和房价快速上涨的主要推动者。尤其是投资、投机者，以较低的抵押从银行得到高额贷款，一旦有机会又转让房屋，接手者又在一个更高水平上向银行抵押贷款。如此循环，银行资产规模不断扩大，房价不断攀升，甚至偏离房屋实际价值。
四是开发企业。其目标是充分借助地方政府加速城市化进程、促进经济增长和财政增收的价值取向，获取土地、资金、规划、税费等政策和舆论上的支持，实现企业利益最大化。房市的背后联系着地方政府、商业银行和开发企业的“利益铁三角”。房地产集团可以说是目前我国发育程度极高的一个特殊群体，不仅可以联合作出比较好的房价，而且通过联合获得各种支持与呵护。
五是有关协会、学者和媒体。他们一般很容易与房地产企业的目标取向一致，制造房价只涨不跌的神话与价格预期，激发人们买涨不买跌的心理；发表乐观或悲观言论，影响甚至引导楼市的非理性发展。
六是购房者。包括以自住为主的消费性购房者；预期房价上涨，兼有自住与投资双重目的的跟风者；赚取租金或房价差的投资者；赚取房价波动差的炒房者。一、二类人群希望房价越低越好，是房价的主要打压者；三、四类人群由于不断购买的行为，客观上助推房价上涨，是房价的主要抬高者。一旦拥有住房，所有已购房者就只希望房产保值增值，又转化为房价的维持者和推高者。
（二）对供给与需求的基本估计与预测
人口数量、结构和空间分布是决定城镇住房需求的根本因素。2008年，全省城镇化水平达到42.15%，比2000年提高12.4个百分点，年均提高1.55个百分点。国际经验表明，城市化程度在30-60%时，房地产市场进入高速发展时期，市场需求持续上升。按照近5年全省城镇化率年均提高1.66个百分点估计，到2020年，湖南城镇化率将达到62%，全省房地产市场必将处于快速发展时期。尤其近3年，省会长沙规划完成730万平方米的棚户区改造，将带动千万平方米以上的需求，其他市州也将随着经济发展和城市化进程加快，改善性需求持续上升。
由于缺乏相关统计资料，全省城镇住房存量很难准确估计。按照2008年全省城镇人均居住面积29.3平方米估算，目前全省城镇应有住房8.5亿平方米。根据我国2020年城镇人均居住面积35平方米的小康目标和全省城镇人口规划5300万估算，2020年，全省城镇住房总面积应达18.6亿平方米。也就是说，2009-2020年，全省城镇住房新增总需求应在10.1亿平方米以上，年均8416万平方米。按照2008年全省商品住宅市场化系数21.7%估计，2009-2020年，全省商品住宅总需求年均在1826万平方米以上。实际上，2009年上半年，全省商品住宅竣工面积787.18万平方米，销售面积935.44万平方米，显示当期市场仍然供不应求。
（三）房价走势判断
国际国内理论和经验表明，长期看，商品房价走势主要取决于住房现状与发展阶段、经济与收入增长、人口及结构等主要因素，以及宏观层次上的住房、土地、金融、财税等政策变革。短期看，商品房价主要受需求拉动和成本推动。
目前，我省经济发展、城市化进程、住房需求等总体上均处于上升时期，受房地产市场空间的有限性、稀缺性、地域的固定性、异质性影响，大多数城镇商品房屋开发将总体上供不应求。随着土地、资金等要素进一步市场化，加上国人必须拥有产权房才算有家的传统心理，近期内，全省刚性需求、改善性需求、投资需求甚至是投机性需求将会加速增长。解决供需矛盾、实现供求平衡的唯一市场途径便是房价上涨。而且，这种上涨具有自我维持的特点，在利益相关者的共同作用下，房价下跌空间不大。本文预计，全省房价将会遵循一般市场规律有波动，但总体上还将在一个相当长时期内持续上涨；随着政府保障房、限价房、低价房的加速供应，房地产市场供需将逐步趋向平衡，房价涨幅将会逐步缩小，直至泡沫消除，回归房产自身价值。
四、几点建议
（一）进一步明确产业发展方向，切实提高改善民生的认识
实施居者有其屋的公共住房政策，是各国政府的基本职责之一。20世纪60年代，大多数市场经济国家都初步建立了公共住房政策体系，以确保中低收入阶层的基本居住条件，促进房地产业稳定快速发展。我国现行公共住房政策在很大程度上借鉴了新加坡和我国香港地区的经验，并在1998年出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，明确提出建立和完善以经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，即：最低收入家庭租用政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他高收入家庭购买或租赁市场价的商品住房。基于这一基本构架，目前我国已初步形成了一个由廉租房、经济适用房、商品房等相结合的公共住房政策体系。这也是湖南房地产业发展和调控的根本方向：加快保障性住房建设与供给，保障中低收入者居住需求；扩大商品房屋建设规模，降低开发成本，确保全省房地产业平稳健康可持续发展。
实际上，由于房地产市场的好坏直接关系到地区经济增长和财政增收，全省与全国一样，往往将商品房屋市场的好坏放在了主要位置，而保障性住房建设则未能跟上市场需求的步伐。而且，无论是保障性住房还是商品房屋，开发规模总体上还不足以平抑房价，满足消费者日益快速增长的居住需求。2003-2008年，全省保障性住房建设资金投入远远低于普通商品房屋开发投资，投入比重还不到商品房屋开发投资的4%。由于低价房、限价房供应有限，一些中低收入家庭被迫抑制其它消费以积攒首付和支付月供，“把前半生存款悉数放入开发商腰包，将后半生收入抵押给银行”，形成全民挤向商品房市场的不现实的现实。
（二）进一步强化地方政府的调控作用，调控与市场手段并重
各级地方政府应充分发挥宏观调控和市场机制“两只手”的作用，大力推动房地产业调整，将工作重心转移到保障性住房建设、规范市场交易、监管产品质量、公平信息披露、正确引导居民的合理消费预期等上面来。
1、各级地方政府作为房地产业发展的宏观调控者和主要受益人，其地位与作用极为特殊。一是要大量供给廉租房、经济适用房、低价房、限价房等保障性住房，这是地方政府的主要职责之一，是民生工程的主要内容之一。各级政府应多层次、多渠道、分阶段提供资金保障，扩大中低收入者的受益面。所有房地产开发企业都应该有责任和义务，提供一定比例的微利商品住房。二是要进一步采用市场化手段调控商品房市场，加强房价和税费监管力度，坚决打击市场垄断、哄抬房价、恶意炒作等不法行为，维护市场秩序和公平性。三是要加强房地产业的行业规范，包括准备金制度、经纪人制度的建立。强化市场激励，包括简化产权过户、降低交易契税、所得税等，盘活二手房市场。加强金融支持，增强资产流动性，促进存量市场的发展。公布指导价格，打击暴利行为；提供最高限价，抑制房价非理性上涨。
2、公共住房政策与宏观调控的着力点应该是使房地产的投资属性向消费属性回归，防止房地产从普通耐用消费品大量成为资本品，这是迫使房价回归理性的主要措施。产业政策就是要正确把握利益相关者的利益取向，尽早开征物业税，将房地产税收主要从生产环节征收转向从消费、保有环节征收。开征物业税、继续严格执行二套房贷有关政策不动摇，是抑制全省非理性需求和投资、投机性需求，减少住宅空置、加速物业流转、化解供需矛盾的有力措施。
3、坚持不与民争利的基本指导思想发展和繁荣房地产业。地方政府的财税收入，不应过分依靠、依赖单一的房地产市场，不应把房地产市场作为地方政府财税的主要支撑，以降低地方政府的财税风险。
（三）以结构调控为重点，不断扩大普通商品住宅开发规模
保障公民基本居住条件是现代市场经济国家政府福利政策的基本目标之一。要解决全省住房保障这一民生问题，必须继续坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大保障性住房的土地供应和资金支持。要控制好全省土地供应结构，着力向保障性住房、低价房、限价房倾向。要逐步建立和完善廉租房、经济适用房，自建房、集资房、合作建房、团购房，以及商品房等多渠道、多方式发展的房地产业供应体系。严格控制花园别墅、度假村、高档住宅等项目比例，重点保障中低价位、中小户型住房的有效供给。2009年上半年，全省建筑面积在90平方米以下的住宅销售增长最快，销售面积183.87万平方米，增长95.9%；经济适用房销售面积40.9万平方米，增长50.4%；建筑面积在140平方米以上的住宅销售增长相对较慢，销售面积405.45万平方米，增长15.2%。数据表明，居民对普通住宅的需求仍然是市场主体。
（四）进一步完善土地政策，努力降低供给成本，平抑房价
房地产供给和土地供给息息相关，而土地具有与一般商品不同的特征，即占有的垄断性、排它性和稀缺性。在房地产地域固定性和异质性的共同作用下，土地供给常常成为决定房地产市场竞争或垄断程度的最重要因素。不同区域的房价差，也主要体现在地价差异上。地价过高的不利因素，一是大量资金流向房地产，造成产业结构失衡。二是增加商务活动成本，提高终端产品和服务的价格，降低竞争力。三是引发过度的房地产消费，抑制其它消费能力。四是房地产持有者和非持有者、省会城市圈和市县圈资产差距扩大，财富迅速向房产持有者、居住位置好的地区聚集，劳动价值相对下降，挫伤劳动者积极性，激化社会矛盾。因此，要确保人民群众安居乐业，确保经济持续稳定发展，控制土地供应节奏，杜绝土地囤积和闲置，提高容积率和建筑密度，维持土地价格稳定，具有重要的现实意义。为此，全省应重点控制投入总量和投放节奏、投放结构。作为土地实际控制者，政府对土地供给总量的控制程度，直接决定相应时期房地产业的开发规模和供给状况。对于目前时期的土地市场，各地应适度加快批租节奏，限制甚至下调地价。为避免出现地王和暴利现象，防范财政风险，政府应逐步退出土地出让利益链，降低对土地资金的依赖。
（五）不断改进金融政策，着力提升消费水平
从供给看，金融政策通过影响房地产开发市场的进入难易程度，进而影响房地产业的供给水平。目前，全省要扩大商品房屋开发规模，需要继续维持较为宽松的信贷政策和低利率水平。从消费看，金融政策影响房地产业的投资和消费规模，进而影响房地产业的消费需求。要扩大全省消费规模，就必须在消费政策、金融担保方面进一步加大力度。重点在建立针对中等收入者的住房贷款制度。对中等收入者实行住房贷款利息补贴，也是可以借鉴的国际惯例之一。各级政府应从主要以资助开发商生产环节，转变为重点补贴消费者，通过刺激消费环节、提升消费水平，促进全省房市的持续稳定和繁荣。
附表1： 2000-2009年上半年全国、全省和长沙市房地产开发基本情况
