大名城（600094）2023年年度董事会经营评述内容如下：
一、经营情况讨论与分析
2023年，房地产仍处于下行周期，企业利润规模和盈利水平继续呈现下降趋势。报告期，公司销售规模收缩，业绩承压，面对前所未有的挑战，公司牢牢把握安全经营的底线，提升运营效率，做好营销推广，提升货值变现能力，快速回笼资金。报告期，公司经营性现金流净额连续3年为正，货币资金22.20亿元，全年经营性现金流量净额16.48亿元。截至本报告期末，公司资产负债率48.94%，扣除预收账款资产负债率33.78%，净负债率8.60%，现金短债比1.94。报告期，公司已获得中国证监会出具的同意公司向特定对象发行股票的注册申请、向专业投资者公开发行公司债券注册的批复，以及上海证券交易所关于公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议函等融资批文。（一）全年业绩同比稳中有增2023年，公司合并口径实现营业收入116.95亿元，同比增长58.88%，实现归属母公司所有者的净利润2.23亿元，同比增长29.98%，实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润2.34亿元，同比增长135.50%。与去年同期相比，全年收入、利润均实现增长，但环比出现较大幅度减少，主要系计提存货减值准备、部分项目土地增值清算带来变动影响等因素。2023年度计提存货减值准备说明及影响：房地产行业属于传统的重资产运营，涉及大量的资金投入，投资回收期长。当行业处于下行周期，原有的资产存在丧失增值性，且可能大幅度减值风险。面对房地产市场的持续下行，同时伴随着已投入借款的到期兑付，公司流动性风险逐步增加。报告期，公司积极应对，以价格换市场,达到快速回笼现金的目的。具体采取积极的销售和管理措施，针对不同城市、不同区域、不同业态的产品，依据市场情况，通过“降价促销、套餐销售、促销活动”等各种方式吸引购买客户。尤其是车位业态，作为存量资产中无抵押且客户相对精准的可变现存货，公司有针对性的加大了促销力度。在去化期间内，公司发现部分业态的存货出现了减值迹象，为此公司依据《企业会计准则第1号——存货》及公司会计政策的相关规定，对各下属子公司的存货进行了全面清查和资产减值测试，并与年审会计师充分沟通后，审慎评估、准确确定需计提存货跌价准备的具体项目。上述公司计提存货跌价准备的事项，计提金额约3.68亿元，全额计入公司2023年度经营业绩，等额减少公司2023年度利润总额。（二）主营业务稳健有序公司主营业务稳健有序，但房地产业务规模呈现收缩。2023年公司实现销售面积22.90万平方米，累计实现销售金额46.57亿元，续建在建面积148.96万平方米，竣工面积65.61万平方米。近几年，全行业销售规模增速放缓，处在持续的底部筑底阶段，公司生产经营仍面临较大压力。为保持合理的经营性现金流以及偿债资金安排，公司投资策略进一步趋于审慎，对项目利润率的追求是投资决策的首要因素。另一方面，近两年集中供地政策的推出，加剧了核心城市土拍市场竞争的激烈程度，公司在一线城市拿地难度被迫大幅度提升，报告期，公司未继续在上海获取土地，土储规模进一步减少，未来新开工规模也将受到影响。预计未来一两年，在外部环境下未有明显改善的情况下，公司房地产业务规模将存在持续收缩可能，基于房地产行业销售与结算期间存在差异的特点，未来经营业绩亦存在波动风险。（三）守信交付，筑梦安居房地产行业进入产品力竞争时代，交付力作为产品力的重要的维度，越来越受到购房者的重视。2023年是公司交付较为集中的阶段，在上海地区，公司映园、映云间、映湖、映晖、映玥、映园二期等6个项目，合计57万平米、4004套的住宅项目交付购房者，公司全力以赴，以高质量、高品质诚意交房，以99%的交房率，完成了交付工作。（四）履行企业社会责任这是公司自2013年始发布的第11份可持续发展报告，披露公司年度经济效益与环境、社会与企业管治等方面的理念与做法，增加利益相关方对我们的了解，促进公司稳健发展，行稳致远。（五）报告期公司在产品、企业可持续发展方面继续努力2023年，公司获得交房上海市交付楼盘数量TOP5，国新杯-ESG金牛奖治理二十强，2023上海服务企业100强第67名，2023上海民营企业100强第62名，上海房企50强，其中操盘面积排名28名等荣誉。二、报告期内公司所处行业情况（一）房地产市场概述2023年的房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，行业规模见顶、销售节奏放缓。下半年开始政策面继续释放利好，助力购房需求释放，市场信心和购房预期修复尚在进行中，企业销售去化及回款仍面临较大压力。1、从商品房销售看，2023年全年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，商品房销售面积回到了2015年，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额116622亿元，下降6.5%，商品房销售金额则略高于2017年，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。2、从房地产开发投资情况看，在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，与2022年开发投资规模近10年来首次下降且同比降幅接近10%相比，2023年房地产开发投资持续承压，全年房地产开发投资110913亿元，比去年同期继续下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。3、从房地产开发企业到位资金情况看，房地产开发企业到位资金较上年127459亿元，比上年下降13.6%。4、从房地产企业生产建设情况看，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%；其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%，新开工规模为2013年以来新低，也较2019年高峰下降近六成；其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%，竣工增速创下近十年新高；其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。竣工突出表现源自当前房地产开发企业新项目开发意愿不强，在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，带动竣工快速恢复。5、从房地产企业经营业绩看，CRIC研究显示，2021年以来，企业销售规模增速放缓，部分房企规模负增长，企业整体的结算规模相应也受到影响。同时，部分前期高地价项目仍在陆续步入结算期，企业利润空间进一步受到挤压。2023年上半年，近四成房企“减收减利”，超半数企业净利润亏损。（二）房地产政策回顾与展望2023年，房地产“供求关系发生重大变化”定调楼市，为房地产市场的优化政策打开空间，同时明确加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。需求端——降首付、降利率、认房不认贷接连落地，支持居民按揭购房，供给端——三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。预计2024年，供需两端政策仍有发力空间，需求端降低购房成本及购房门槛仍是政策优化聚焦点，特别是一线城市政策或继续优化；供给端，在“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业融资环境有望得到改善，“保交楼”资金和配套举措获进一步跟进，继续推动化解项目交付风险。同时，“三大工程”建设是2024年重要的政策着力点，相关政策有望加速落地。三、报告期内公司从事的业务情况公司以房地产为主业，专业从事住宅地产、商业地产的开发,同时涉足工业地产及旅游地产。发展成为全国一流的城市生活创造者、具有较强影响力的城市综合运营商是公司中长期发展目标。公司秉持“诚信、务实、开拓、创新”的企业理念，专注于房地产开发和运营，通过“大名城”品质产品和品质服务，用心为客户营造一个和谐的居住社区，创造一种美好的生活方式。四、报告期内核心竞争力分析公司“坚持利润与规模并重、以利润为导向”，实现高质量发展；内外兼修，坚持资本化运营、专业化管理、标准化开发、品牌化发展的企业全面发展之路。（一）谨慎经营、安全经营，保持稳定自有现金流公司财务稳健，保持合理负债率、合理债务结构，坚持低融资成本、稳杠杆融资。（二）货值结构合理，流动性高公司产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市，流动性高；公司存量土地储备中一、二级联动获取的土地成本优势明显。（三）产品品质与服务品质是公司的核心竞争力公司深耕核心城市项目，从规划设计到项目建设全流程，贯穿对于产品品质及细节的不懈追求，力求打造精美产品；通过优化产品结构、升级产品品质，注重客户体验优化服务，不断提升公司产品的品牌影响力。（四）内生及外延发展共生模式保障公司长远发展公司聚焦城市群的区域布局，在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度；在港珠澳大湾区保持公司传统稳健的内生式发展模式，积极开展一、二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造等旧改项目。五、公司关于公司未来发展的讨论与分析(一)行业格局和趋势未来十年，中国房地产市场开发规模预计每年仍将保持在10亿平方米左右，发展仍有支撑。短期看，房地产市场仍处于转型期的调整中。在人口老龄化、城镇化速度放缓、居民收入预期尚未恢复、房地产利好政策见效仍需过程之下，房地产市场将在底部运行一段时间。一线城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，销售面积继续稳中有增。2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力：第一，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意。企业端，政策仍将侧重缓解房企的资金压力，防控风险，金融机构或将继续加大对房企的资金支持力度，企业融资环境有望改善，但房企资金面实质改善尚需时日。2024年新房销售恢复慢、土地成交继续缩量，将继续制约企业新开工节奏和规模，房企开发投资额仍处于下行，行业新开工增速继续下滑。(二)公司发展战略1、护住“基本盘”继续秉持谨慎与稳健，控制负债规模，提升利润率，强调精准投资、现金回笼。对地产业务实施战略优化和精简，坚持深耕重点区域和重点城市，适时根据房地产行业的新发展趋势和房地产市场供求关系变化，探索并构建名城特色的精品地产业务发展新模式。2、探索“业务转型”，实现可持续发展在当前市场环境与行业竞争格局中，公司认识到经营的持续发展与适时转型的重要性，公司将紧密结合现有的核心竞争力和优势地位，积极思考和规划公司未来的业务转型与发展策略，探索并尝试与国家战略发展相对应的新领域、新技术或新模式，以推动公司实现长期的可持续发展，促使公司业务能够适应未来可能出现的市场变化。(三)经营计划1、按照公司的开动工计划和竣工交付安排，高质量完成生产建设任务，实现高品质守信交房。2、继续盘活存量，继续降本增效，压缩负债，增收节支，积极营销，加快回笼资金，保持稳定的现金流入。抓住政策机遇，加快对公司持有工业园、自持公寓等资产项目的有效盘活和利用。3、稳步探索适合自身发展的新业务转型路径，寻找第二增长曲线。(四)可能面对的风险1、政策风险房地产行业涉及产业链较广，受行业政策、税收、金融、信贷等多种宏观政策影响相对较大，对宏观经济的变化较为敏感，宏观经济运行所呈现出的周期性波动会使房地产受到较大影响，要求房企在经营过程中需要具有较好地适应行业调控政策基调的变化的能力。2、行业风险房地产行业整体仍处于底部调整阶段，房地产企业经营业绩普遍出现下降，行业集中度进一步提升，若未来行业整体的不利因素仍未得到改善，公司将存在业绩波动变大甚至业绩下滑的风险。3、经营风险土地储备不足的风险。土地储备是房地产开发企业持续稳定发展的决定因素之一。截至报告期末，公司在上海等重点发展区域未能新获取土地，未来将影响公司正常的建设开发，进而影响公司的经营业绩。项目开发风险。房地产开发项目投资大、周期长，涉及环节多，属于较为复杂的系统工程。项目开发往往涉及定位、规划设计、工程施工、配套设施建设、销售等，每一环节都可能蕴藏着一定的风险。尽管公司具备较强的项目操作能力，但如果项目的某个开发环节出现问题，如设计方案的更改、气候地质条件与预期不同、施工方案选定不科学、项目管理和组织不力等都将增加项目的开发成本、延长项目的开发周期。4、财务风险公司业绩波动的风险。公司业绩波动主要受公司主营房地产业务的变化所导致，房地产业务收入的不均衡主要是房地产项目的开发周期较长且房地产销售收入的确认集中在开发产品竣工验收之后造成。公司房地产业务毛利率的波动主要受单个房地产项目之间存在个体差异及拿地成本不同等原因造成。受上述因素影响，预计未来公司房地产业务收入和毛利率仍将呈现一定波动，从而使公司面临业绩波动的风险。房地产行业属于资金密集型行业，在房地产项目开发过程中需要投入较多的开发资金来保证项目的运营，筹资能力对公司未来的发展至关重要，对房企的融资能力提出了更高的要求。
